104.03.09 綜所稅-豪宅實價課稅範圍 擴大

張貼日期：2015/3/10 上午 01:41:28

2015-03-09 03:49:27 經濟日報 記者陳美珍／台北報導

財政部今年下修全台豪宅強制實價課稅申報門檻，擴大豪宅實價課稅範圍。雙北部分，原售價逾8,000萬元才視為豪宅，新規定是台北市改以售價逾7,000萬元、新北市逾6,000萬元者，就要納入實價課稅對象。

圖／經濟日報提供

雙北以外縣市售價從逾5,000萬元降為4,000萬元，即視為豪宅。

豪宅交易利得實價課稅新標準，今年5月申報去年個人綜合所得稅時即需適用。豪宅範圍擴大後，去年出售高價房屋者，所得稅負將會上升。外界認為，此舉代表財政部加大打炒房力道。

財政部指出，豪宅認定門檻調降，是比照中央銀行管控房市貸款措施，重新對豪宅定義。新設「豪宅」門檻，較上年度下降1,000萬至2,000萬元。財政部下修豪宅實價課稅申報門檻後，售價達到財政部所訂標準者，將無法再按偏低的房屋評定現值繳納售屋所得稅。

根據財政部所訂售屋交易利得課稅規定，僅有完全無法舉證買進與賣出價金的不動產交易案件，才可以依照房屋評定現值的一定比率，計算售屋所得繳稅。

財政部指出，去年出售高價豪宅的納稅人，在實價課稅原則下，即使未舉證成本，也需以房地出售實際總價乘上房地比（即房屋評定現值／房屋評定現值+土地公告現值），計算屬於房屋的售價，再依15%的推計率計算售屋利得，並按5%至40%的所得稅率，繳納售屋所得稅。

舉例來說，出售台北市售價2億元的豪宅，納稅人未舉證買進成本，假設按其總價得出房地比為房屋30%、土地70%，即2億元售價中，6,000萬元屬於房屋的交易價金，納稅人即需以6,000萬元乘上15%的所得推計率，算出售屋利得900萬元，再按40%的所得稅率計算，應繳納的利得稅為360萬元。

另外，以台北市為例，無法舉證買賣價金的一般房屋，其售屋利得是以房屋評定現值的42%計算，若屬台北市政府認定的高級住宅則為48%。鑑於北市去年房價波動不大，103年度兩項標準維持不變；其他縣市則呈現微調，調升幅度約只有1到2個百分點。

房屋出售所得 三種方式報稅

2015-03-09 03:49:28 經濟日報 記者陳美珍／台北報導

售屋實價課稅優先鎖定豪宅，財政部指出，全台4,000萬元以上房產交易，均為稅捐機關查稅對象，納稅人售屋最好舉證實價，按實際利得申報，才能避免被查稅。

財政部表示，在房地合一實價課稅制未上路之前，出售不動產利得仍是採房、地分別課稅。其中，房屋依法是以實價課稅為先，只有在稅捐機關查無實價之下，才能按照財政部每年訂頒的財產交易所得額標準，依推計所得課稅。

依據財政部所訂103年度個人出售房屋之財產交易得計算標準，申報售屋所得稅依據納稅人或稅捐機關有無出示（或掌握）房屋取得成本及售價，區分為三種不同報稅方式：

第一，購屋成本與售價證明文件齊全者，不論是否為豪宅，均應以實際售價減掉買價及相關成本後的實際利得，按適用的綜合所得稅率繳稅。

第二，當稅捐機關僅能查得售價，或納稅人僅申報售價，未能舉證購入成本時，如屬「豪宅」範圍者，例如台北市售價達7,000萬元以上，其售屋利得應以查得 或申報的房地總成交價，按出售時的房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值的比例，計算房屋收入後，再以15%推算所得額申報課稅。

第三，非屬豪宅，以及完全沒有買賣金額，稅捐機關也無法查出成本及售價者，免採實價課稅，改以房屋評定現值乘上財政部所訂推計率計算售屋所得額後報稅。

財政部指出，實價登錄制施行後，依法登錄的交易資料雖無法做為課稅之用，因房屋非屬一般商品，交易價金動輒上千萬元，稅捐機關可透過銀行貸款資料等方式掌握實價，特別是高價豪宅，利得按實價課稅非難事。

閱讀秘書／財產交易所得額標準

2015-03-09 03:49:30 經濟日報 （陳美珍）

我國對房地產交易所得課稅，採取房、地分別課稅制，土地按公告現值課徵土地增值稅後，不再課徵所得稅；房屋交易所得則課徵綜合所得稅。

依據稅法規定，房屋交易利得原則需按實價課稅，但若無法舉證成本或售價，可以依據財政部所訂定的所得額標準，計算售屋利得。

財政部會在每年初，依據上一年度各縣市房屋交易情況及獲利水準，公告每年適用的「個人出售房屋之財產交易所得額標準」，這項課稅標準即是推計售屋所得額的主要依據，做為納稅人報稅參考。