104.01.20 地上權豪宅 1年地租破百萬

張貼日期：2015/1/23 上午 08:25:32

2015年01月20日 04:10

陳宥臻／台北報導

市場上重要地上權住宅案

高地租加高房屋稅，台北市地上權住宅案遭兩面夾殺！房仲推估，台北市信義區松勇路「台北花園」明年可能成為首宗年繳地租破百萬元的地上權住宅。同時，一般價位的地上權住宅，住戶也恐面臨買得起，但住不起的窘境。

不僅如此，財團競標取得的BOT開發案，同樣面臨地租攀高問題，包括台北101大樓、信義區國泰人壽取得的A3案等都面臨地租暴衝的衝擊。

地上權住宅案售價，僅約同區一般住宅的7成，在房價高昂的台北市具相當吸引力，目前大台北地區地上權住宅案近2000戶。

住 商不動產企研室主任徐佳馨解釋，地上權住宅類似租屋的概念，買方先付房價，取得未來50～70年的房屋居住權。使用期間除每年繳交房屋稅外，另外每月還要 繳交一筆租金，如同跟政府租地使用，是由公告地價的3％～5％而來。但公告地價每3年調漲一次，等於未來地租金不斷上揚。

台灣房屋智庫執行 長劉怡蓉指出，信義計畫區松勇路上的知名地上權案「台北花園」，住宅1997年的公告地價為每平方公尺7.6萬元，至2013年上揚至12.7萬元、漲幅 高達66％。換算下來承租40坪土地持分的住戶，1997年時每月繳交地租為4.2萬元，但到去年每月地租已達7萬元，等於1年要繳交高達84萬元的地 租。更不敢想像明年公告地價的漲幅會是多少。

劉怡蓉表示，若以2010年和2013年間調漲3成公告地價來算，明年假如也漲3成，「台北花園」年地租將漲至109萬元，飆破百萬元大關。

大 型BOT案也遭殃。高源不動產估價師事務所所長陳碧源指出，以目前是微風廣場松高店的富邦A10地上權案來說，富邦2008年標得的權利金是36.8億 元，此外每年地租依公告地價5％計算約8000萬元，單以這個數字乘上50年地上權，就要上繳40億元地租給政府，這還未計算每3年一次的公告地價調漲。 因此，總計50年下來，光是土地權利金和累計地租就要76.87億元以上。

財長：買賣你情我願 不考慮調整

2015年01月20日 04:10

吳泓勳／台北報導

台北市持續調高公告地價，包含地上權住宅、BOT案都將進入高地租時代，但以地上權住宅為例，使用年限越來越短，地租卻逐年增加，負擔大增 是否有檢討空間？財政部長張盛和昨日說，只要把遊戲規則訂好，買賣交易本身是你情我願，就算是買斷也會有折舊問題，買的時候應該要考慮進去，目前沒有考慮 檢討地上權地租。

隨財政部去年調高房屋稅率，台北市調高公告現值等不動產稅基後，明年進一步調整公告地價，預計將波及到地上權住宅與商業BOT案。

由於地上權住宅不是買斷，居住年限越長越不值錢，但租金卻越來越貴，隨著未來土地、房屋稅基墊高租金，是否將進一步衝擊地上權市場？

國產署官員坦言「確實有些疑慮，這是未來可能檢討的問題」，所以一般地方政府的地上權案件，地租大多為公告地價的5％，但國產署卻都設定3.5％，近期的「華固新天地」地上權住宅也是如此。

國產署官員說，稅基由地方政府決定，現階段還不到通盤檢討的時候。官員強調，國產署手中持有的國有非公用土地很多，隨著土地、房屋稅基提高，每年的持有成本也一樣增加。

在BOT案部分，財政部促參司長曾國基說，適用促參法的BOT案比較沒有問題，由於含有公共建設目的，法規中有訂出最高50％地租漲幅的「天花板條例」。一旦地租漲幅超過簽約日的50％時，可向主辦機關申請減免。