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104.03.12 大陸-稅務專欄-處置中國土地使用權稅務注意事項

張貼者:2015年3月16日 下午11:08陳韻如會計師   [ 已更新 2015年12月14日 上午5:56 ]

20150312 04:10

蔡育維、蘇正輝

中國大陸土地增值稅速算公式

因中國勞動力及物價成本提升,使台商紛紛思考出售中國廠房土地使用權等不動產,並轉進到生產成本較低的地區,本文擬就實務上可能涉及的稅務議題進行分享。

一、台商企業直接將公司名下土地使用權直接出售予他人,主要涉及下列稅種:

(一)企業所得稅:針對售價扣除原始取得成本及相關稅費,賣方須負擔25%的企所稅。

(二)營業稅:賣方需以土地使用權售價減去土地使用權的購置或受讓原價後的餘額為營業額之5%,繳納營業稅及營業稅附加。營業稅附加的稅率視賣方企業所在地區而有不同。

(三)土地增值稅:賣方需負擔增值額「轉讓房地產所取得的收入-特定扣除項目(例如,取得土地使用權支付的地價款、開發價款,轉讓房產所涉及之相關稅金等)」,再乘以特定累進稅率,累進稅率級距自30%至60%。

(四)印花稅:買賣雙方共同負擔產權移轉合同金額的萬分之5貼花

(五)契稅:買方需繳納成交價的3%~5,視地區別有不同。

簡易舉例試算如下:

若 甲製造有限公司出售某一土地使用權1,000萬元,該土地使用權原始購地款300萬元及開發等成本100萬元合計為400萬元,故出售土地使用權之增值額 為600萬元,增值率為150%(600/400萬),土地增值稅則為600萬元×50%-400萬元×15%=240萬元。應繳納之營業稅為35萬元 ((1,000-300萬)× 5%)、應繳納之城市維護建設稅及教育費附加小計為3.5萬元(35萬元×7+3%))及印花稅0.5萬元(1,000× 5/10,000),另應繳納之企業所得稅為802,500元(1,000-400-240萬元-35-3.5-0.5萬)×25%,故甲公司轉 讓土地使用權應繳納稅費合計約359萬元。

由上例可知,因台商企業早期進入中國所取得之土地成本較低,若直接出售所持有之土地使用權,則容易被課徵鉅額稅賦,以上述稅種估算,稅負率至少佔出售價格約36%以上。

二、出售公司股權

部份台商企業由於已計劃結束中國的投資事業或被迫搬遷至內陸其他地區並成立另一公司,故可能會以下列二種方式,以達到間接出售土地的目的,並避免繳納高額的稅賦。

(一)直接出售中國居民企業股權。

(二)藉由間接轉讓境外控股公司股權而達到出售中國居民企業股權。

依中國稅法規定,出售公司股權之資本利得需課徵10%資本利得稅,即:(公司股權出售價格-原始投資成本)x10%=資本利得稅。中國稅局通常會要求賣方提出標的公司價值之鑑價報告,以佐證其出售股權價格合理性。

值 得注意的是,若標的公司主要價值來自在中國境內之不動產,實質課稅的精神亦有適用,依「國稅函〔2000687號國家稅務總局關於以轉讓股權名義轉讓房 地產行為徵收土地增值稅問題的批復」,該交易可能被認定為「藉股權轉讓形式以達到出售土地使用權的目的,故有被中國稅局視同出售土地來徵稅之風險」。

三、將部分或全部資產分割給新設企業再出售

若 台商企業尚無撤離中國的計畫,但欲縮小營業規模,計畫出售其中部份廠區的土地使用權,例如同一家中國公司原本即持有兩塊土地使用權,計畫出售其中一塊土地使用權,此種情況可考慮採用上述一、直接由該中國公司出售土地使用權,惟如前述,此種做法之租稅成本相當高,或二、可選擇將中國公司部分資產(含土地使用權)依財稅200959號文特殊性稅務處理來分割設立新公司,再將分割後的公司股權出售,如此則僅需繳納10%資本利得稅,惟如上揭二所述仍有被中國稅 局將該出售股權交易,視同實質為出售土地使用權交易而課徵鉅額土地稅賦的風險。

綜上,擁有不動產資本利得或預計要撤離中國的台商如何「安全下莊」是最大的課題,結束在中國的投資事業涉及稅務、勞動合同及海關等多面向議題,其中出售土地使用權因交易價金龐大,涉稅金額又因早期台商持有成本較低 而變得相當可觀,管理當局宜事先與專業人士討論以便尋求降低稅務風險與成本的可行方案。(本文作者為勤業眾信聯合會計師事務所執業會計師蔡育維、協理蘇正輝)
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