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104.03.09 綜所稅-豪宅實價課稅範圍 擴大

張貼者:2015年3月9日 下午6:41陳韻如會計師   [ 已更新 2015年12月14日 上午5:53 ]

2015-03-09 03:49:27 經濟日報 記者陳美珍/台北報導

財政部今年下修全台豪宅強制實價課稅申報門檻,擴大豪宅實價課稅範圍。雙北部分,原售價逾8,000萬元才視為豪宅,新規定是台北市改以售價逾7,000萬元、新北市逾6,000萬元者,就要納入實價課稅對象。

圖/經濟日報提供

雙北以外縣市售價從逾5,000萬元降為4,000萬元,即視為豪宅。

豪宅交易利得實價課稅新標準,今年5月申報去年個人綜合所得稅時即需適用。豪宅範圍擴大後,去年出售高價房屋者,所得稅負將會上升。外界認為,此舉代表財政部加大打炒房力道。

財政部指出,豪宅認定門檻調降,是比照中央銀行管控房市貸款措施,重新對豪宅定義。新設「豪宅」門檻,較上年度下降1,000萬至2,000萬元。財政部下修豪宅實價課稅申報門檻後,售價達到財政部所訂標準者,將無法再按偏低的房屋評定現值繳納售屋所得稅。

根據財政部所訂售屋交易利得課稅規定,僅有完全無法舉證買進與賣出價金的不動產交易案件,才可以依照房屋評定現值的一定比率,計算售屋所得繳稅。

財政部指出,去年出售高價豪宅的納稅人,在實價課稅原則下,即使未舉證成本,也需以房地出售實際總價乘上房地比(即房屋評定現值/房屋評定現值+土地公告現值),計算屬於房屋的售價,再依15%的推計率計算售屋利得,並按5%40%的所得稅率,繳納售屋所得稅。

舉例來說,出售台北市售價2億元的豪宅,納稅人未舉證買進成本,假設按其總價得出房地比為房屋30%、土地70%,即2億元售價中,6,000萬元屬於房屋的交易價金,納稅人即需以6,000萬元乘上15%的所得推計率,算出售屋利得900萬元,再按40%的所得稅率計算,應繳納的利得稅為360萬元。

另外,以台北市為例,無法舉證買賣價金的一般房屋,其售屋利得是以房屋評定現值的42%計算,若屬台北市政府認定的高級住宅則為48%。鑑於北市去年房價波動不大,103年度兩項標準維持不變;其他縣市則呈現微調,調升幅度約只有12個百分點。

 

房屋出售所得 三種方式報稅

2015-03-09 03:49:28 經濟日報 記者陳美珍/台北報導

售屋實價課稅優先鎖定豪宅,財政部指出,全台4,000萬元以上房產交易,均為稅捐機關查稅對象,納稅人售屋最好舉證實價,按實際利得申報,才能避免被查稅。

財政部表示,在房地合一實價課稅制未上路之前,出售不動產利得仍是採房、地分別課稅。其中,房屋依法是以實價課稅為先,只有在稅捐機關查無實價之下,才能按照財政部每年訂頒的財產交易所得額標準,依推計所得課稅。

依據財政部所訂103年度個人出售房屋之財產交易得計算標準,申報售屋所得稅依據納稅人或稅捐機關有無出示(或掌握)房屋取得成本及售價,區分為三種不同報稅方式:

第一,購屋成本與售價證明文件齊全者,不論是否為豪宅,均應以實際售價減掉買價及相關成本後的實際利得,按適用的綜合所得稅率繳稅。

第二,當稅捐機關僅能查得售價,或納稅人僅申報售價,未能舉證購入成本時,如屬「豪宅」範圍者,例如台北市售價達7,000萬元以上,其售屋利得應以查得 或申報的房地總成交價,按出售時的房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值的比例,計算房屋收入後,再以15%推算所得額申報課稅。

第三,非屬豪宅,以及完全沒有買賣金額,稅捐機關也無法查出成本及售價者,免採實價課稅,改以房屋評定現值乘上財政部所訂推計率計算售屋所得額後報稅。

財政部指出,實價登錄制施行後,依法登錄的交易資料雖無法做為課稅之用,因房屋非屬一般商品,交易價金動輒上千萬元,稅捐機關可透過銀行貸款資料等方式掌握實價,特別是高價豪宅,利得按實價課稅非難事。

 

閱讀秘書/財產交易所得額標準

2015-03-09 03:49:30 經濟日報 (陳美珍)

我國對房地產交易所得課稅,採取房、地分別課稅制,土地按公告現值課徵土地增值稅後,不再課徵所得稅;房屋交易所得則課徵綜合所得稅。

依據稅法規定,房屋交易利得原則需按實價課稅,但若無法舉證成本或售價,可以依據財政部所訂定的所得額標準,計算售屋利得。

財政部會在每年初,依據上一年度各縣市房屋交易情況及獲利水準,公告每年適用的「個人出售房屋之財產交易所得額標準」,這項課稅標準即是推計售屋所得額的主要依據,做為納稅人報稅參考。
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