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104.01.20 地上權豪宅 1年地租破百萬

張貼者:2015年1月23日 上午12:25陳韻如會計師   [ 已更新 2015年12月14日 上午5:18 ]

20150120 04:10

陳宥臻/台北報導

市場上重要地上權住宅案

高地租加高房屋稅,台北市地上權住宅案遭兩面夾殺!房仲推估,台北市信義區松勇路「台北花園」明年可能成為首宗年繳地租破百萬元的地上權住宅。同時,一般價位的地上權住宅,住戶也恐面臨買得起,但住不起的窘境。

不僅如此,財團競標取得的BOT開發案,同樣面臨地租攀高問題,包括台北101大樓、信義區國泰人壽取得的A3案等都面臨地租暴衝的衝擊。

地上權住宅案售價,僅約同區一般住宅的7成,在房價高昂的台北市具相當吸引力,目前大台北地區地上權住宅案近2000戶。

住 商不動產企研室主任徐佳馨解釋,地上權住宅類似租屋的概念,買方先付房價,取得未來5070年的房屋居住權。使用期間除每年繳交房屋稅外,另外每月還要 繳交一筆租金,如同跟政府租地使用,是由公告地價的3%~5%而來。但公告地價每3年調漲一次,等於未來地租金不斷上揚。

台灣房屋智庫執行 長劉怡蓉指出,信義計畫區松勇路上的知名地上權案「台北花園」,住宅1997年的公告地價為每平方公尺7.6萬元,至2013年上揚至12.7萬元、漲幅 高達66%。換算下來承租40坪土地持分的住戶,1997年時每月繳交地租為4.2萬元,但到去年每月地租已達7萬元,等於1年要繳交高達84萬元的地 租。更不敢想像明年公告地價的漲幅會是多少。

劉怡蓉表示,若以2010年和2013年間調漲3成公告地價來算,明年假如也漲3成,「台北花園」年地租將漲至109萬元,飆破百萬元大關。

大 型BOT案也遭殃。高源不動產估價師事務所所長陳碧源指出,以目前是微風廣場松高店的富邦A10地上權案來說,富邦2008年標得的權利金是36.8億 元,此外每年地租依公告地價5%計算約8000萬元,單以這個數字乘上50年地上權,就要上繳40億元地租給政府,還未計算每3年一次的公告地價調漲。 因此,總計50年下來,光是土地權利金和累計地租就要76.87億元以上。

財長:買賣你情我願 不考慮調整

20150120 04:10

吳泓勳/台北報導

台北市持續調高公告地價,包含地上權住宅、BOT案都將進入高地租時代,但以地上權住宅為例,使用年限越來越短,地租卻逐年增加,負擔大增 是否有檢討空間?財政部長張盛和昨日說,只要把遊戲規則訂好,買賣交易本身是你情我願,就算是買斷也會有折舊問題,買的時候應該要考慮進去,目前沒有考慮 檢討地上權地租。

隨財政部去年調高房屋稅率,台北市調高公告現值等不動產稅基後,明年進一步調整公告地價,預計將波及到地上權住宅與商業BOT案。

由於地上權住宅不是買斷,居住年限越長越不值錢,但租金卻越來越貴,隨著未來土地、房屋稅基墊高租金,是否將進一步衝擊地上權市場?

國產署官員坦言「確實有些疑慮,這是未來可能檢討的問題」,所以一般地方政府的地上權案件,地租大多為公告地價的5%,但國產署卻都設定3.5%,近期的「華固新天地」地上權住宅也是如此。

國產署官員說,稅基由地方政府決定,現階段還不到通盤檢討的時候。官員強調,國產署手中持有的國有非公用土地很多,隨著土地、房屋稅基提高,每年的持有成本也一樣增加。

BOT案部分,財政部促參司長曾國基說,適用促參法的BOT案比較沒有問題,由於含有公共建設目的,法規中有訂出最高50%地租漲幅的「天花板條例」。一旦地租漲幅超過簽約日的50%時,可向主辦機關申請減免。

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