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100.12.01 綜所稅-勤實佳專欄/處分祭祀公業土地 免繳綜所稅

張貼者:2011年12月9日 上午12:20陳韻如會計師   [ 已更新 2012年6月4日 下午7:51 ]

【經濟日報林敏弘】

2011.12.01 02:46 am

 

常見鄉下大馬路邊有大塊土地雜草叢生,它要不就是有土地糾紛,要不就是「祭祀公業」所有。「祭祀公業」是前清或日據時代先民離鄉背井後,為懷念原鄉祖先,由子孫集資購買的財產,通常是土地或建物,可以收租用於祭祀的開銷,或做為子孫獎學金。

2007年官方統計數字,全台灣的祭祀公業土地面積將近800公頃,依當年公告現值約值20億元。

為了健全地籍管理和促進土地利用,內政部著手清查這些祭祀公業,200871日實施《祭祀公業條例》,依據清理時程表應在明(2012)年630日前申報,若到期還沒完成申報並釐清權屬,必須標售;標售二次不成,就囑託登記為國有。

政府希望所有的祭祀公業能釐清權利歸屬並使土地有效利用,以解決長期懸而不決的土地問題,也兼顧公共利益。

祭祀公業申報後,其實還能選擇是否依照祭祀公業條例規定登記為祭祀公業法人,但L祖先祭祀公業派下員嫌麻煩,全體同意申報後處分現有土地。

這家L祖先祭祀公業土地,管理人是L君,長期依《耕地三七五減租條例》把土地租給佃農。L君找我協助處理。

除了準備一般出售土地的文件,為免風險,L君必須清查並提供派下全員名冊、派下現員名冊(『全員』是所有子孫,『現員』指活著的子孫)、派下全員系統表,以及不動產清冊、派下員大會規約、派下現員同意處分書和同意人印鑑證明等,供地方公所備查。講到派下員,依照祭祀公業條例規定,男女平等,女性也能成為派下員。

第二步則是跟佃農終止租約,並依終止租約當期的公告土地現值,再減去土地增值稅之後餘額的三分之一,平均補償每位佃農(平均地權條例第77條、耕地三七五減租條例第17。但土地公告現值很低,每位佃農都希望提高價碼,因此雙方談不攏。

其實只要土地的買方願意承受原來的租約,L君還是可以賣掉它,佃農也不用終止租約。但佃農依法有權以買方同樣條件優先購買(土地法第107條)。

所以我請L君把出售祭祀公業土地的條件寫成書面,以雙掛號或存證信函方式寄去通知佃農,若是佃農在15天內沒有以書面回覆表示要買地,就視為放棄這項優先購買權(耕地三七五減租條例第15條)。L君事後也必須向地政機關切結證明土地承租人(佃農)已放棄優先購買權、或已接到通知但逾15天都未表示要買。

出售的收入,就由L祖先派下員大會決議分配稅務方面,問題不大,因為L祖先祭祀公業出售土地的狀況,等於是公同共有人處分了公同共有土地,依法免納綜合所得稅。至於佃農收到補償的所得,應就金額的半數繳納綜合所得稅。   (勤實佳外牆更新、商仲公司負責人林敏弘會計師口述,徐谷楨整理,會計師律師林佳穎審稿)

2011/12/01 經濟日報】@ http://udn.com/

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