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100.09.21 綜所稅-生活稅法/非購屋房貸利息 報稅不能扣

張貼者:2011年9月21日 下午6:02陳韻如會計師   [ 已更新 2012年6月4日 下午7:38 ]

【聯合報記者賴昭穎整理】

2011.09.21 03:49 am

 

先生問:我名下有兩間房子,房屋貸款已繳清,其中一間自住,另一間想要出租。聽說利息支出可以作為租金收入的費用,我想再把房子抵押向銀行貸款,增加房貸利息支出,作為租金收入的減除項目,這樣可以節稅嗎?

勤業眾信聯合會計師事務所莊瑜敏會計師答:房貸利息支出可以扣抵租金收入,但你先前購買房屋的貸款均已償還,現在再向銀行貸款,利息支出「非因購屋衍生的相關利息費用」,無法作為租金收入的費用。

所得稅法規定,租賃所得指的是,個人取得出租房屋的全年租金收入減除必要損耗及費用後的餘額;至於「必要損耗及費用」,則是房屋的折舊、修理費、地價稅、房屋稅、財產保險費,以及房貸利息支出等。不過,這些房屋耗損及費用,房東必須在申報租賃所得時,提出確實證據才可以列舉扣除。

先生的節稅手法行不通,關鍵在於稅法規定的房貸利息支出,是指購買房屋時向銀行貸款的利息。國稅局查核利息支出時,會要求納稅人提出相關資金流程(例如貸款本金如何支付租賃房屋價款),以及支付銀行購屋貸款利息單據(例如房屋地址、所有權人、所有權取得日、借款日期、借款人姓名、借款用途)等證明文件,證明利息費用與出租的房屋有關。

要注意的是,房東除了可列舉實際發生的費用,作為租金收入的必要費用來扣除,若無法提出確實證據,可依財政部核定的財產租賃必要損耗及費用標準率(目前為租金收入的43%),作為租金收入必要費用。

也就是說,房東申報租金所得時,可先試算以實際費用作為扣除額是否划算;若實際產生的扣除金額不多,按財政部公布的43%費用率扣除或許比較有利。

2011/09/21 聯合報】@ http://udn.com/

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