稅務新聞‎ > ‎100年‎ > ‎09月‎ > ‎

100.09.07 FRS元年/營建業 財報「洗三溫暖」

張貼者:2011年9月7日 下午5:53陳韻如會計師   [ 已更新 2012年6月4日 下午7:34 ]

【經濟日報記者陳乃綾/台北報導】

2011.09.07 02:48 am

國際會計準則(IFRS)衝擊預售屋市場,營建業者明年認列營收方式,將不能「蓋多少、認多少。」除非預售屋客製化、買方全部參與設計,否則一律改為全部完工交屋後才能認列,財報波動大。

                             

圖/經濟日報提供

台灣房屋銷售以預售屋為大宗,推案量大的建商,每年有一到二處建案完工,雖年報仍有收入表現,但月、季報將大幅波動。推案量少者,「每年度小月,忽然三年度大月。」營建業財報彷彿洗三溫暖。

預售屋通常是建商設計格局和坪數、挑選建材,有興趣消費者簽約付訂後,獲得預售屋的所有權。建造過程中,消費者沒有修改預售屋設計的權利,建商不可能為每一個買屋者「量身訂製」一戶預售屋。

根據IFRS公報與解釋令,預售屋型態其實是一種「標準化商品」,與在一般商店就可買到的包裝飲料、電器沒有差別。唯一差異,就是建商蓋預售屋須花二到三年時間才能完工,商品「製程期間」較長。

因此,IFRS時代,建商不能再採非現金基礎模式的「完工比例法」,邊蓋邊按工程進度認列應收帳款,除非是預售屋客製化,建商讓買方全部參與設計;否則未來只能採「全部完工法」,在完工、交屋時一次認列全部收入。建商每月、每季財報的收入,將差異很大。

會計師表示,建商過去拚推案量,未來則是要控制每年的「結案量」,透過案量管制,讓年度財報收入水位,能維持一定金額。

建商也可在財報附註中,揭露公司目前正在進行什麼工程、多少案量、預計結案時間、未來投資規劃等營運資訊,給投資人信心。

會計師指出,投資人看營建股財報,不能只看月季報,更要重視年報的比較。投資人也要翻到後面附註,掌握建商推案程度,發現該建商未來可能有的收入數字。

會計師說,IFRS雖使營建業者的財報數字震盪,但業者的收入總數完全沒有改變,只是收入認列早晚問題,投資人應瞭解其中差異,才不會被表面收入數字牽著鼻子走。

2011/09/07 經濟日報】@ http://udn.com/


IFRS元年/營建策略轉彎 成屋躍主力

【經濟日報記者黃啟菱/台北報導】

2011.09.07 02:48 am

降低IFRS衝擊,國內二大建商長虹與華固,決定逐步降低預售屋銷售的比例,改採「先建後售」賣成屋等,市場預期,營建雙強的經營策略大轉彎,將引發同業跟進。台灣房市以預售市場為主流的情況,將逐步翻轉。

長虹董事長李文造說,已實施新銷售策略,例如台北市內湖有興建中的二個建案,完工後才會銷售。

華固董事長鍾榮昌指出,未來當建照到手後,會先動工,接著視情況潛銷,等到完工後,再分批銷售。這樣可分配入帳來源,讓業績表現較為平穩。

鍾榮昌坦言,IFRS對台灣營建業者來說,「實在有點不公平」,因為歐美房市以獨棟、二到三樓為主流,興建期很短,建商採全部完工法也不覺有壓力;但台灣房市以大樓為主,興建期常超過兩年,大家才會用完工比例法。

為降低營收認列方式的衝擊,不少上市櫃建商展開多角化布局,進軍飯店、商場、醫療等領域,盼藉由固定收益,穩定財報業績表現。

以日勝生為例,內部已設立目標,未來營建事業與營運事業的營收,將各占五成。

日勝生向來積極參與聯合開發、BOT或地上權開發案,去年底日勝生跨足觀光飯店產業,在北投經營溫泉飯店。日勝生日前標下敦南派出所地上權,未來也規劃興建公寓式酒店。積極在飯店領域布局的還有皇鼎、亞昕國際。皇鼎強調,經營飯店事業不但有固定收益,也可保有土地資產,未來若土地增值,對公司也是好事一樁。

太子認為,為分散IFRS帶來的經營風險,必須拓展業務範圍。太子過去幾年已取得大學宿舍、校友館的BOT案,可有長期固定租金收益,讓財報不致上下震盪太大。迎戰IFRS,力麒除加碼既有飯店事業,近日還轉投資汙水處理BOT案。

2011/09/07 經濟日報】@ http://udn.com/

IFRS元年/營建業業績暴增 小心是假象


【經濟日報記者陳乃綾】

2011.09.07 02:48 am

台灣明(2012)年接軌IFRS,投資人可能會訝異,第一年導入IFRS時,建設公司營收竟向上飆,金額甚至比往年還高。

台灣會計準則,准許建商採「完工比例法」,蓋多少、認多少,接軌IFRS前,已開工動土的建案,就已在財報中認列過「部分」收入。IFRS導入後,「全部完工法」入帳,公司若在開帳日後,仍有進行中建案,該建案完工時,便會重複認列過去舊財報已認過的部分收入。

假設,甲建商有一建案,2010年開工,預定2012年完工交屋。依照舊制,該建案在2010年與2011年的財報中,就已按照工程進度,認列部分的收入。

2012年交屋時,這筆建案收入,卻必須依照IFRS規定,在財報中認列「總額收入」。導致過去曾經入帳過的部分收入金額,又再次出現在IFRS時代的財報中。

由於公司不須重編2010年與2011年的財報,投資人、財報使用者在比較建設公司幾個年度的報表時,如果只看收入和每股盈餘(EPS),可能有該建設公司「獲利暴增」的誤讀。

會計師表示,建設公司部分的保留盈餘,也將同時因這項帳上差異而減少。投資人如能詳細閱讀財報,包含綜合損益表及資產負債表,便可理解其中差異,避免落入營建股財報可能有的「收入」陷阱。

2011/09/07 經濟日報】@ http://udn.com/

Comments