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100.08.22 IFRSs不動產折現率 擬統一

張貼者:2011年8月22日 下午6:21陳韻如會計師   [ 已更新 2012年6月4日 下午7:28 ]
  • 2011-08-22 00:59
  • 工商時報
  • 記者彭禎伶/台北報導

針對明(2012)年開帳日的不動產如何估價?金管會已決定,不會因產業不同而有不同的折現率,即壽險業將不會因早年的高利率保單,讓不動產價值被低估,金管會最快本周內會公布範例公司財報,讓所有上市櫃公司依循。

 金管會不希望不動產增值被當作炒作股價、助長房市非理性增值或淨值暴增工具,決定不動產鑑價採現金收益還原法,必須有穩定的現金流量,用加權平均資金成本折現。

 金管會指出,此方法已將素地及非出租用等不動產增值部分排除,且避免公司用區域比較法等炒高不動產價格

 在保險業部分,金管會要求不動產增值金額在抵扣因IFRSs實施,造成淨值減損部位後,其餘增值金額要全數轉提為負債項下的特別準備金,讓淨值維持不增不減的最大原則。

 但「加權平均資金成本」方面,原先金管會認定是要用長期資金成本計算,壽險業早年推出預定利率5%、6%以上的保單可能影響其資金成本,造成保險業不動產折現率可能在5%附近,其他產業可能只有23%。

 這麼一來,將出現同一大樓,不同產業持有,財報顯示將有不同價值的問題,保險業及會計師反應,如此恐怕會造成未來赴海外籌資有重編財報的問題。

 金管會已為此再舉行會議確定,未來加權平均資金成本不會出現行業「不一致」的情況,會接近現行不動產估價技術規則,同時也已向會計師再三確認,台灣這些IFRSs規定,未來企業在赴海外籌資時,不會有重編財報的問題。

 金管會選定的台積電、兆豐銀、上緯、穎台科技等4家財報示範公司,最快本周公布示範財報,屆時不動產如何估價,也會在財報中有詳細說明折現及評估方式。
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