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100.07.14 專家傳真-奢侈稅實施後的居住正義

張貼者:2011年7月14日 上午1:28陳韻如會計師   [ 已更新 2012年6月4日 下午7:08 ]
  • 2011-07-14 01:20
  • 工商時報
  • 王健全

 奢侈稅實施後,筆者利用機會察看了各家仲介業者的房屋報價,一看之下房價已悄悄地墊高一、二成,而且據了解,不少原本觀望的售屋者也將房子加價擺到市場上出售。另一方面,建商及房仲業者利用廣告上的優勢,不斷在報上呼籲奢侈稅失效,加上陸客來台、自由行題材的炒作,高呼房價仍會上漲,甚至可能複製香港在「香港大陸更緊密關係安排」(CEPA23倍的漲幅,慫恿消費者趕快進場購屋,上述發展趨勢,也反映出政府的奢侈稅似乎對平抑房價力有未逮。

為何奢侈稅實施後,房價仍然居高不下呢?筆者判斷有以下幾個原因:第一,資訊不對稱。建商仲介業者的廣告預算多,攻占了95%以上的版面,反之學者的投書只有鳳毛麟角,在資訊不對等的情形下,房價不易下挫。第二,政府宣傳不足、配套工具缺乏。面臨大選在即,政府打房意志不堅,有必要強化相關配套措施。事實上,台灣對大陸人民來台置產仍有嚴格限制,加上香港地窄人稠,和大陸珠江三角洲融合程度深,國際化程度高,國際資金投入多,台灣不易複製香港房價的漲幅。

 在建商、房仲業者磨刀霍霍,並暗示台灣房價的漲幅不如香港之際,我們不禁為升斗小民及年輕人未來安身立命的空間,捏上一把冷汗。房價持續飆漲對社會會帶來什麼樣的外部成本?首先,貧富差距會擴大,族群對立的局面會加深,社會安定的基石也會因之崩壞。其次,資產泡沫風險的加大。

 在全球經濟復甦變數升高之際,聽任房價上漲,銀行對房地產貸款比重攀升,一旦泡沫崩跌,全民也會受害。復次,政府鼓勵民間業者提升薪水,但房價及租金持續上漲,物價也會隨之攀升,薪資的上漲也會被物價上漲所抵銷。此外,房地產價格上漲,民眾貸款金額上升,將使儲蓄減少,消費能力大打折扣。

 證諸國際,日前香港22萬居民發起七一遊行,除了抗議立法會替補機制、剝奪全民投票權利之外,高通膨、高房價也是民眾不滿的主要訴求,可見高房價、高通膨所引發的民怨將危及政權。其次,韓國房價的上漲,致民眾房貸負擔大,消費能力大為削弱,也引起政府的關切。

 在房地產價格上漲可能造成社會的不安定、族群對立與損及社會安定的基石之際,我們認為政府不應該讓房地產成為商品,放任炒作。一個大有為的政府應該展開更積極的作為,包括:第一,建立更透明的資訊,讓民眾了解區域房價及市場供需,使買賣雙方資訊更對稱。第二,央行、財政部及金管會應有配套措施,針對不動產貸款及強化相關風險管理機制,以持續打擊房價的不當炒作。第三,對大陸人民投資台灣房地產的限制應繼續維持。

 除此之外,在供給面的政策工具上,增加平價房屋的供應以減少建商哄抬價格。同時,擴大交通建設,使大眾可以選擇住在郊區不用在高價市區內蝸居,以及透過產業政策(如國土規劃、新興產業的推動等),平衡南北差距,舒緩北部的人口壓力及房屋的需求。在需求面上,透過選擇性信用管制或提升利率、降低第二棟以上房子的貸款成數來增加投資者的成本,空地貸款審核從嚴,以及漲價歸公的租稅配套措施,方可降低假性需求,讓房地產價格回歸市場真實的面貌。

 政府的ECFA效益已逐步展現,但房價的飆漲而擴大貧富差距,將使ECFA效益大打折扣。同時,也可能引發金融泡沫、損及消費者的購買力及民眾對未來的憧憬。一個大有為的政府必須了解到,庶民的幸福是社會安定的基石,而年輕人有夢、有理想才是社會進步的原動力。

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